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商業綜合體施工圖設計設計配合

       經過幾個項目和商業綜合體施工圖設計單位的配合,發現在施工圖設計階段設計單位往往存在商業設計經驗不足、工作責任心不強、出圖質量差甚至違反招標約定的問題。雖然,這些問題會有各種各樣的原因,也不都是由于設計院的原因造成的,但主要原因設計單位還是推脫不掉的。來源http://www.joehardin.com 

        為了更好地完成商業綜合體的設計任務,確保集團成本目標的實現,確保項目公司如期開工、開業,確保集團各項經營指標的順利實現,需要銀火從設計這個源頭抓起。 來源http://www.joehardin.com 
        下面,銀火將結合調查的一些項目在設計配合中的問題和銀火親自參與項目設計管理中的一些體會,對上述問題進行深入的分析,探究成因和可行的一些解決辦法。 來源http://www.joehardin.com 
        首先,施工圖設計單位商業設計經驗不足是制約項目成為商業建筑精品的關鍵問題; 對這個問題,成因大概有三個方面:來源http://www.joehardin.com 
        1、設計院沒有類似項目的設計經驗; 在設計招標過程中,往往會有設計院在述標中介紹他們做個多少項目的商業建筑或承接過多大體量建筑的設計,而實際上,這些項目不過是一些大型住宅小區或寫字樓群的設計與銀火商業綜合體的設計復雜程度相差甚遠,所謂的商業也不過是一些住宅和寫字樓下面配套的超市或幾家外鋪的概念,遠遠沒有萬達這么豐富的業態組合型式,同時,這些商鋪基本以銷售形式居多,管理單一,設計中對運營的便利和節能少有考慮;另外,業主在設計階段參與的也不夠深入,往往沒有經過萬達前期進行專業的商業調研。實際上,在這個環節,銀火僅僅是注意了這些設計院商業設計經驗的有無,而忽略了他們參與的深度和廣度以及他們如何實現業主的商業意圖;同時,銀火更忽略了這些所謂商業建筑在設計中對運營管理和節能的考量,建議在設計考察階段對設計院設計的這些商業建筑運營情況、管理的便利性、業主的滿意度、商業建筑成功與否進行細致考察,已確定一家理想的設計單位。 來源http://www.joehardin.com 
        2、設計單位對商業建筑設計原則缺乏理解; 來源http://www.joehardin.com 
        有些設計單位雖然有一些商業建筑設計經驗但從他們反饋的圖紙來看并未理解商業建筑的基本原則。例如:某設計院把機房直接布置在商業空間內凸出到客流動線的區域或者機房布置未靠近樓梯間等易于出管井的地方,這些不僅造成商業黃金面積的浪費同時也為后期的運營、管理帶來隱患,一旦設備維修、更換都會影響商業經營,勢必對銀火的資金回報帶來直接影響,機房布置應遵循隱蔽、不影響商業價值和經營的原則應是基本原則卻沒有得到設計院深入貫徹和執行,由于對這種原則的不理解后期的調整量就很多,經常是銀火說哪就該哪,而不能靈活運用。同時,某些設計院也反映有些業主在設計階段也沒有很系統的商業策劃,往往依賴設計院操刀,這也是他們對商業設計缺乏理解的一個原因。為此,建議還是在考察階段加強對他們以往商業建筑設計項目的走訪和圖紙抽查,通過事實了解設計院在商業建筑設計方面的實力和真實水平,這樣在做出選擇就會更客觀一些。 來源http://www.joehardin.com 
        3、不同的設計人員也有經驗的差別; 來源http://www.joehardin.com 
        這點在某兩個項目同時由一家設計院中標時表現很明顯,設計院是一樣的而選派人員經驗和能力不同,造成對銀火的一些技術要求理解有偏差,總要經過幾次修改和調整才能完全符合銀火的要求。經過側面調查,銀火了解到許多設計院都以綜合所或專業所的形式承接項目,有些設計人員可能會只承接住宅等某一類型的項目得到的鍛煉不是很多,造成在商業建筑設計時經驗不足,同時,設計院在專業方面還會有一些習慣做法對其他技術很少采用,這也造成了溝通和執行時的一些問題。針對這個問題,應該還是在招標階段對設計院的管控。在招標文件中應該要求設計院對某項目的設計人員進行確認并提供他們的履歷和設計業績以便投標時考核,同時,在述標階段還應要求確定的設計人員參會就專業內容進行闡述和答疑,已考核該設計人員的經驗和能力。如有必要可把此項內容作為評標分數的一部分進行加權。這些,都有利于銀火對設計單位的正確選擇,讓設計院在施工圖階段對萬達廣場的質量和成本進行準確的控制,提供一個符合市場需求讓公司和客戶滿意的建筑精品。 來源http://www.joehardin.com 
        第二,設計人員工作責任心不強也是制約施工圖成為設計精品的主要問題。 經分析,有以下一些成因:
        1、設計人員主觀原因; 來源http://www.joehardin.com 
         某些設計人員在長期工作中形成了一種慣性,主觀工作態度就不是很積極主動,這對于時間比較充裕的設計項目問題不大,但對于萬達的開發速度明顯不適應。這些設計人員許多時候都處于等待狀態,你只要有一點沒明確他就不動筆,只能畫不能改。而銀火的設計流程都是在不斷的穿插和調整中進行的,不可能在一開始就全部確定。這也是銀火感覺比較吃力的地方,出圖就像擠牙膏,必要的修改則是牢騷滿腹。另外,對工作范圍也沒有清楚的認識,銀火一般在合同中都要明確含方案深化設計,可設計院總很難適應這種角色,方案深化的內容過于依賴業主。應該說,工作態度和責任心都屬于個人素質問題,很難控制,這是一個社會教育的大問題。但也不是說銀火就聽之任之,束手無策了。比如可以從出圖要求下手,規定的更細一些,并適當增加一些處罰措施,當然,這要和付款制度和合同條款結合來考慮還需要深入分析、慎重做出相應調整。 
        2、設計院圖紙審核問題 來源http://www.joehardin.com 
         目前設計院基本上都是專業總工審核制度,但往往審核時間比較晚在初設階段審核并不仔細,甚至沒有審核就進行施工圖設計了,這也客觀上造成專業設計人員初設階段不積極主動。有些設計院甚至在施工圖階段的審核深度都不夠,這對施工圖質量會帶來十分不利的影響。而施工圖管控屬于項目公司,因此,應加強項目公司對施工圖的管控和審核力度。為此,規劃院在賴院長的帶領下制定了施工圖審核要點,要設計院設計人員及總工進行自檢并簽字蓋章確認,如發現有疏忽和作假問題,造成的損失將由設計院付全部責任。這個問題還是要從加強管理入手,要讓設計院引起高度重視。 
        3、設計院各專業互審缺乏 來源http://www.joehardin.com 
        在設計過程中經常需要各專業對圖紙相互確認,以確保各類管線合理排布滿足規范和業主對標高和功能的各類要求,這也是確保各類機房和管井合理布置的前提,不然,你在東、銀火放西,將來找起來都困難。這應該是設計工作的重要環節和基本原則。但在目前的設計圖紙中,某些設計院在簡化甚至忽略專業互審工作,設計院可能會有出圖時間緊、人手少等各類理由,但缺少了這個環節,它對圖紙質量的影響可以說后患無窮。現在,銀火為給項目施工創造便利條件,都要求設計院出各層的管線綜合圖讓設計院把各類管線標準在一張圖上,并要求在圖上反映出管線之間的標高和上下層關系,但設計院往往只是把各種管線往圖上一堆應付了事,根本看不出管線的對應關系,在加上各專業不會審,有些管線還是按以前的圖紙畫的。 
        商業建筑的管線復雜、一個精心設計的圖紙會讓后期的施工及運營管理便捷順暢。這個問題解決起來也是比較復雜,出了加強圖紙的會簽審核工作,對設計單位必要的管控和處罰力度也是很重要的,目的只有一個,讓設計院引起重視,專業互審在商業建筑設計中只能加強不能削弱。 
        第三、出圖質量差。 來源http://www.joehardin.com 
        由于設計人員責任心及前面提到的設計審核方面的問題,出圖質量差也就是順理成章的事了,這里不再贅述。 來源http://www.joehardin.com 
        第四、違反招標約定 來源http://www.joehardin.com 
        這個問題主要表現在某些設計院有隨意調整設計人員的現象。 銀火的項目施工圖出圖計劃非常緊,即使同一批人員出圖都沒有任何富裕時間,針對這種情況在招標時就一再強調,設計人員應固定,中間不得更換,只有設計人員能力和配合有問題時在甲方的要求下才能更換設計人員。而一些設計院無視這項約定,更換的設計人員之間又沒有很好地交接,造成銀火前期的工作都白費了,不僅耽誤了時間更重要的是更換的設計人員能力無法控制,對后期的工作和出圖計劃的完成影響很大。 
        從規劃院的角度,銀火希望設計人員的變更要要經過規劃院同意才可以,這樣隨便換人,對銀火的項目施工圖出圖質量非常不利。如果能在審核制度上明確并在合同中加入有關條款,相信設計院隨便換人的現象會得到根本解決。 來源http://www.joehardin.com 
        上述四個與萬達商業綜合體施工圖設計單位配合中反映的問題是本人在工作中的一些體會,由于在萬達工作的時間還很短,對制度的理解也未透徹,難免會有片面和不足的地方,僅就目前的這些實際問題提出一些個人的看法和解決建議僅供參考。希望在和設計院的溝通過程中更加順暢,按董事長要求,為萬達廣場購物中心創造設計精品!來源http://www.joehardin.com 


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